万搏体育网页版-招商蛇口陷中年焦虑净利增速持续下滑 高溢价拿地半年斥资500亿

  面对中年焦虑,招商蛇口正在疯狂全国拿地

  出品|每日财报

  作者|何洛

  招商蛇口创立于1979年,2015年重组上市,说起来,这家地产公司已是“不惑之年”,从招商蛇口2019年成绩单来看,多项数据都属稳字当头,确实值得一赞。

  但是,《每日财报》也注意到,招商蛇口2019年的营收及利润的增长与规模增速不相匹配,从2019年销售额排名来看,招商蛇口未入前十,排名第12名。

  今年一季度成绩仍然不理想。数据显示,2020年第一季度利润与其目标相去甚远,归属于上市公司股东的净利润约26.26亿元,较上年同比下降79.48%。

  显然,40岁的招商蛇口也有“中年焦虑”。

  最新的消息是,7月12日,招商蛇口晚间公告称将花费70.35亿元购买南油集团24%股权,并就此向中国平安旗下的平安资管定增募资35.18亿元。此举意味着招商蛇口从平安获得助力,从而加码前海片区的投资。

  高溢价拿地 半年斥资500亿

  与一季度净利润下滑近8成的情况相比,招商蛇口拿地的势头异常凶猛。

  2020年开年至今,招商蛇口合计在公开市场拿下33宗地块,总土地价款达到472.16亿元。从今年以来的拿地动作和拿地金额来看,招商蛇口的扩张速度并未放缓,和其他房企相比可谓是“逆市”提速,势头迅猛。

  数据显示,仅2020年一季度,招商新增土储建面325.9万方,同比大增223.2%;对应的拿地金额同比增加了98.9%至217.2亿;拿地面积权益占比54.6%,较2019年增加1.4pct,平均楼面地价6667元/平,较2019年楼面均价下降了7.2%。

  据《每日财报》不完全统计,1月斩获西安、东莞、南通3个城市的4个项目,建筑面积83.7万平方米,拿地总价为81.4亿;2月份,在杭州、成都拿下了3个项目,建筑面积77.4万平方米,总地价47.9亿元。

  在之后的三个月内,招商蛇口一连拿下深圳、苏州、哈尔滨、广州、成都、武汉、无锡等十几个城市的20余个项目,拿地总价超过300亿元;6月份,经过796轮竞价,招商蛇口又以总价24.11亿元、超过138%的溢价率将江苏徐州的一宗住宅地块揽入囊中;7月,招商蛇口与6家开发商激烈竞价187轮,以楼板价8.1万/平的价格刷新了上海虹口宅地的最高楼面单价纪录,竞得总价44.04亿,比起拍总价34.3亿溢价了近10亿。

  不难发现,长三角是招商蛇口的重仓之地。据中指院公布的《2020年1-6月全国房地产企业拿地排行榜》中,招商蛇口又以344亿的拿地金额位列榜单的14名,细分榜单来看,其中近半数180亿都花在了长三角。

  净利率下滑 盈利增速放缓

  整体来看,招商蛇口近年来因扩张提速,规模更上一个台阶,但需指出的是,在规模得到提升之际,招商蛇口的各项业绩开始持续放缓,包括公司营业收入、归母净利润、毛利率、扣非净利润等多项指标均创近年来新低,业绩增速不容乐观。

  年报显示,2019年招商蛇口收获毛利338.43亿元,毛利率约为34.65%,较2018年下降了4.8个百分点,同样为2017年以来最低水平。其六大区域的毛利率均出现同比下滑,而营收占比最高的深圳大本营,毛利率降幅最大为13%。

  虽然招商蛇口2019年的营收与归母净利润同比有所增长,但2017年-2019年,招商蛇口营收增速依次为18.02%、16.25%、10.64%;归母净利润增速依次为28.06%、20.42%、5.20%,增速不断放缓,甚至创下历年新低。此外,三费费用率上升也侵蚀了招商蛇口的部分利润,其中销售费用增长最快,同比增长42.01%,增至22.06亿元。

  2020年一季报数据显示,尽管招商在营收方面仍然保持了增长,录得营业收入117.97亿,但原本就已经在2019年降低了的归母净利润这一项指标,今年的降幅又较去年同期继续扩大,同比下降了79.5%至5.4亿。

  另外,一季度受疫情影响招商蛇口销售额为361.1 亿元,同比下降4.7%,完成全年计划销售额2500亿元的14.4%。

  制度被疑成摆设 违规决策惹麻烦

  除了业绩隐忧之外,招商蛇口还面临着一个非常头疼的问题。招商局蛇口工业区控股股份有限公司,违规决策一重大房地产项目开工建设和销售。这个“问题项目”不仅给作为央企子公司的招商蛇口后续经营带来一系列难题,还将与之合作的民营企业拖入泥潭。

  据了解,招商蛇口是招商局集团旗下的城市综合开发运营板块的旗舰企业,也是央企四大地产企业之一。招商局前海经贸中心项目一期和二期(以下简称前海经贸中心项目)位于深圳市前海蛇口自贸区,由招商蛇口管理的企业深圳市前海蛇口启迪实业有限公司(以下简称前海启迪公司)开发建设。 

  前海经贸中心项目是深圳市前海城市新中心建设的重要内容、妈湾片区转型升级的重点工程之一,而妈湾片区则是前海蛇口自贸区的核心区之一。但备受各方关注的前海经贸中心项目,从一开始就是个“问题项目”。 

  前海经贸中心项目属于违规开工建设项目,在项目土地性质尚属“仓储物流用地”,且没有取得《建设工程施工许可证》等手续的情况下,招商蛇口就违规决策开工建设商业写字楼和住宅公寓。对此,招商蛇口此前发布的公开信息也予以证实。

  前海经贸中心项目引起的上亿元补偿问题,使得央企和地方国企都备受拖累,民营企业樺盛公司更是苦不堪言。值得注意的是,在手续不全的情形下,能否违法开工建设前海经贸中心项目、能否违规进行预售,属于招商蛇口的重大决策、重大项目安排和大额度资金运作事宜,应当如何正确决策不言而喻;目前面临的双输局面,是蛇口招商执行“三重一大”决策制度不力所致。

  如今招商蛇口已经迈入40周岁大关,行业竞争态势也日趋白热化,如今,疫情对房地产市场的影响仍未散去,招商蛇口在土地市场开始逐渐活跃,加快扩张的步伐。并且依然将2020年的销售目标设定为2500亿元,这个目标能否顺利达成?《每日财报》将持续关注。

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责任编辑:常福强

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